🇹🇭 泰國買房交易流程
外籍人士購買公寓（Condo）最常見的流程，整體約 4~8 週完成。
1
確認房源 & 身份文件準備
準備護照、海外資金匯款記錄（FET 文件）。外籍人士只能購買 Condo，且外籍持有比例不得超過整棟 49%。
2
簽訂預訂合約 + 支付訂金
支付訂金（通常 1~5%），取得預訂收據。此時確認建案合法性、開發商執照與建照文件。
3
匯款（FET 文件）
資金必須從海外匯入泰國，銀行出具「Foreign Exchange Transaction（FET）」文件，這是取得 Chanote 地契的必要文件。
資金在泰國境內轉帳無法取得 FET，無法辦理過戶登記。
4
簽訂正式買賣合約（SPA）
簽署 Sale and Purchase Agreement，依進度付款（預售屋分期），或現樓一次性付款。
5
驗屋 & 辦理過戶
驗屋確認後，買賣雙方親赴土地廳（Land Department）或委託代理人辦理過戶登記。
取得 Chanote（地契）
土地廳核發 Chanote（นส.4จ），即泰國最高等級產權證明文件，登記買方姓名。
外籍購買重點
可買公寓（Condo）— 持永久所有權
不可土地（Land）— 外籍人士不得持有土地
可租透過公司名義或長期租約（30+30年）持有別墅用地
限制整棟建案外籍持有比例上限 49%
費用快速參考
過戶費（Transfer Fee）房價 2%
印花稅（Stamp Duty）0.5%（持有 5 年以上）
預扣稅（WHT）1%（公司賣方 3%）
特定商業稅（SBT）3.3%（持有 <5 年）
進場總費用估算約 2~3%
TIREA 提示
泰國預售屋需特別確認開發商是否有 EIA 許可與建照，避免爛尾樓風險。
各國是否有紙本產權狀？
不同國家的產權登記制度差異極大，有些國家有紙本「權狀」，有些已全面電子化。了解差異，才能判斷產權保障強度。
| 國家 | 產權類型 | 是否有紙本權狀 | 外籍可持 Freehold | 產權說明文件名稱 | 保障強度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 🇹🇭 泰國 | Freehold（公寓）/ Leasehold（土地） | 有紙本 | 可（限 Condo） | Chanote（โฉนดที่ดิน） | ★★★★☆ |
| 🇯🇵 日本 | Freehold（土地+建物均可） | 電子登記為主 | 可（無限制） | 不動産登記識別情報 / 登記簿謄本 | ★★★★★ |
| 🇸🇬 新加坡 | Freehold / 99年 Leasehold | 全面電子化 | 可（高 ABSD 成本） | e-Certificate of Title（SLA 電子系統） | ★★★★★ |
| 🇲🇾 馬來西亞 | Freehold / Leasehold（99年） | 有紙本 | 可（最低門檻限制） | Geran（Freehold）/ Pajakan（Leasehold） | ★★★★☆ |
| 🇦🇺 澳洲 | Freehold（主要） | 電子化（Torrens） | 可（需 FIRB 批准） | Certificate of Title（Torrens System） | ★★★★★ |
| 🇺🇸 美國 | Fee Simple（最完全所有權） | 有紙本 Deed | 可（無限制） | Warranty Deed / Grant Deed（County 登記） | ★★★★★ |
| 🇹🇷 土耳其 | Freehold（Mülkiyet） | 有紙本（Tapu） | 可（幾乎無限制） | Tapu（Tapu Müdürlüğü 發行） | ★★★☆☆ |
| 🇻🇳 越南 | 50年使用權（非永久所有） | 有紅本（Sổ Hồng） | 不可（使用權而非所有權） | Sổ Hồng（紅本）—記載使用期限 | ★★★☆☆ |
| 🇦🇪 杜拜 | Freehold（指定區域） | 有紙本+電子版 | 可（Freehold 區） | Title Deed（سند الملكية，DLD 核發） | ★★★★★ |
各國產權狀實物範例
各國官方產權文件實物圖片，點擊可查看詳細說明。
真實文件
🦅
🇹🇭
Chanote（โฉนดที่ดิน）
泰國最高等級地契，由土地廳（กรมที่ดิน）核發，記載 GPS 座標、所有人姓名與地界圖。
黃底紅鷹
Freehold
A4 封緘
登記識別情報通知
法務省 法務局
不動産の表示
東京都渋谷区◯◯ 1-2-3
東京都渋谷区◯◯ 1-2-3
登記名義人
台灣 太郎
台灣 太郎
権利の種類
所有権
所有権
登記識別情報（12桁）
⬛⬛⬛⬛-⬛⬛⬛⬛-⬛⬛⬛⬛
（開封後無効）
法務局
印
印
🇯🇵
登記識別情報通知
法務局核發，12碼封緘識別碼為唯一所有權憑證，搭配公開登記謄本可完整查驗。
白色封緘
Freehold
真實文件
🇹🇷
Tapu Senedi（紅底白字）
地籍局（Tapu Müdürlüğü）當場核發，紅色底白字為住宅 Tapu，藍色為土地。2021年後附 QR Code 防偽。
紅底白字
Freehold
真實文件
🇻🇳
Sổ Hồng（紅本）
紅色封面，記載外籍人士姓名與 50 年使用期限。土地所有權屬於越南全體人民，外籍持有「使用權」而非永久所有權。
紅色封面
50年使用權
HAKMILIK KEKAL
🌙⭐
PEJABAT TANAH DAN GALIAN
Negeri Selangor
NamaTAIWAN TARO
No. HakmilikHS(D) XXXXXXX
MukimPetaling Jaya
Keluasan850 kaki persegi
Jenis TanahBangunan
Cop
Rasmi
Rasmi
🇲🇾
Geran（永久產權）
馬來西亞土地局核發，Freehold 稱 Geran，Leasehold 稱 Pajakan Negara，均為合法產權文件。
藍色封面
Freehold
真實文件
🦘
🇦🇺
Certificate of Title（Torrens）
澳洲 Torrens 系統，政府擔保產權不可侵犯（Indefeasible）。現已全面電子化，紙本已停止核發。
電子憑證
Freehold
SG
Singapore Land Authority
e-Certificate of Title
Title No.MK XX-XXXXXX
OwnerTaiwan Taro
Address15 Orchard Blvd #12-08
Tenure99 Years from 2001
Floor Area120.0 sqm
🔒 Verified on INLIS — SLA Portal
Last Updated: 2026-01-15
🇸🇬
e-Certificate of Title（電子）
新加坡 SLA 全面電子化，無紙本。透過 INLIS 系統可線上查詢所有人、年期與抵押資訊，法律效力等同紙本。
全電子化
99年 Leasehold
Warranty Deed
Miami-Dade County, Florida
THIS DEED, made this ____ day of March, 2026, by and between ABC Corp (Grantor) and Taiwan TARO (Grantee)...
PropertyUnit 1204, 100 Brickell Ave
Parcel ID01-XXXX-XXX-XXXX
PurchaseUSD 850,000
Recorded in Official Records
Book XXXXX, Page XXXX
Book XXXXX, Page XXXX
Notary
Seal
Seal
🇺🇸
Warranty Deed（保固契約書）
由公證人見證，登記於 County 土地登記處，任何人可公開查詢。「Warranty」代表賣方保證產權無瑕疵。
紙本 + 公開登記
Fee Simple
TITLE DEED · سند الملكية
🇦🇪
DUBAI LAND DEPARTMENT
دائرة الأراضي والأملاك
Title No.XXXXXXXX
OwnerTAIWAN TARO
PropertyDubai Marina, Unit 2504
Area85.5 sqm
TenureFreehold
Issue Date: 2025-01-15
DLD
🇦🇪
Title Deed（سند الملكية）
杜拜土地局（DLD）核發，Freehold 產權，外籍 100% 持有。2022 年起亦提供 Dubai REST App 數位電子版。
Freehold
數位+紙本
🏛️
Freehold（永久所有權）
你永久擁有土地與建物的完整所有權，沒有年限限制。可自由轉讓、繼承、抵押。
- 沒有持有年限，可無限期持有
- 可自由繼承給後代
- 銀行貸款評估較高
- 通常流動性更好
適用市場：日本（全面）、美國、泰國（Condo）、馬來西亞部分、土耳其、杜拜（Freehold 區）
📋
Leasehold（租約所有權）
你擁有一定期限（通常 30~999 年）內的使用權，土地所有權歸地主（政府或私人）。
- 期限屆滿後需要續約或可能失去
- 99年 Leasehold 實際上差異不大
- 短年限 Leasehold 銀行估值較低
- 通常比同地段 Freehold 便宜 10~30%
適用市場：新加坡（99年）、馬來西亞部分、越南（50年）、泰國土地（30+30年）
外籍人士購買時的常見產權誤解
泰國公寓有「紙本 Chanote」，但代表什麼？
Chanote（โฉนดที่ดิน）是泰國最高等級的土地權狀，由土地廳核發，記載所有人姓名、坐落位置、面積與 GPS 座標。外籍人士持有公寓後，Chanote 上會直接登記外籍人士姓名，是真正的所有權證明。
需注意：有些舊建案或農村地區僅有「NorSor 3」或「NorSor 3 Gor」等較低等級地契，產權保障力較弱。購買前務必確認是否為 Chanote。
需注意：有些舊建案或農村地區僅有「NorSor 3」或「NorSor 3 Gor」等較低等級地契，產權保障力較弱。購買前務必確認是否為 Chanote。
越南只有「使用權」，風險大嗎？
越南所有土地名義上屬於「全體人民」，由政府代管。外籍人士取得的「紅本（Sổ Hồng）」記載的是「50年使用權」而非永久所有權，期滿可申請續期。
實際風險：一般情況下政府不會拒絕續期，但政策變化風險存在；若發生都市更新，補償機制相對不透明。建議以出租導向的中短期持有策略為主。
實際風險：一般情況下政府不會拒絕續期，但政策變化風險存在；若發生都市更新，補償機制相對不透明。建議以出租導向的中短期持有策略為主。
日本電子登記沒有紙本權狀，怎麼確認？
日本產權採「登記簿謄本（登記事項証明書）」制度，任何人都可以到法務局或線上申請查詢，顯示所有權人、抵押紀錄等完整資訊。登記識別情報（12位英數）是所有人的唯一身份識別，功能上等同紙本權狀。
日本登記制度高度透明，是亞洲產權最清晰、最難造假的市場。
日本登記制度高度透明，是亞洲產權最清晰、最難造假的市場。
新加坡 99 年 Leasehold 到期了怎麼辦？
新加坡 99 年 Leasehold 到期後，政府（HDB/SLA）有權收回土地，補償金額依當時剩餘年限計算。目前市面上最舊的 99 年 Leasehold 大約還有 60~80 年，短期影響不大。
政府有 SERS（舊屋重建計畫）機制，有機會以市價重新安置。但若持有年限已低於 30 年，銀行貸款估值與市場流動性都會明顯下降。購買時建議選擇剩餘年限 70 年以上的物件。
政府有 SERS（舊屋重建計畫）機制，有機會以市價重新安置。但若持有年限已低於 30 年，銀行貸款估值與市場流動性都會明顯下降。購買時建議選擇剩餘年限 70 年以上的物件。
各國稅務指南
買入、持有、出租、出售四個階段的稅務重點整理。
📊
總覽
各國地產稅總整理
先理解四大階段的稅費框架，再選市場。
🇹🇭
泰國
泰國房地產稅費
過戶費、SBT、管理費、出售稅費完整說明。
🇯🇵
日本
日本房產稅指南
固定資產稅、都市計畫稅、修繕積立金。
🇸🇬
新加坡
新加坡房地產稅費
BSD、ABSD 60%、Property Tax 一次整理。
🇲🇾
馬來西亞
馬來西亞 RPGT 解析
RPGT、持有成本、外籍退出模型。
🇦🇺
澳洲
澳洲房地產稅務
印花稅、土地稅與資本利得稅影響。
🇺🇸
美國
美國地產稅解析
Property Tax、FIRPTA、資本利得稅。
⚖️
比較
亞洲稅負比較
日本、泰國、馬來西亞、新加坡買入持有差異。
各國進場成本快速比較（外籍人士）
| 國家 | 進場費用 | 年持有成本 | 出租稅負 | 出售資本利得 |
|---|---|---|---|---|
| 🇹🇭 泰國 | 約 2~3% | Land & Building Tax 很低（0.02~0.3%） | WHT + 5~35%（累進所得稅） | 不課資本利得稅（已含 SBT/WHT） |
| 🇯🇵 日本 | 約 6~10% | 固定資產稅約 1.4% + 都市計畫稅 0.3% | 租金所得需申報，最高 55% | 持有 >5 年：20.32%；<5 年：39.63% |
| 🇸🇬 新加坡 | 約 63~66%（含 ABSD） | Property Tax 10~20%（年值計算） | 租金需申報 SG 所得稅（最高 22%） | 無資本利得稅 |
| 🇲🇾 馬來西亞 | 約 3~5% | Quit Rent + Assessment，合計通常 <1% | 租金所得稅 15~30% | RPGT：持有 <3 年 30%；>5 年 0% |
| 🇦🇺 澳洲 | 約 5~8% | 州政府土地稅（Land Tax），因州而異 | 租金收入需申報 AU 稅（最高 45%） | CGT：非居民無 50% 折扣，全額課稅 |
| 🇺🇸 美國 | 約 2~5% | Property Tax 1~3%（因州市而異） | 租金收入 30% WHT 或申報退稅 | FIRPTA 15% 預扣 + 可能的資本利得稅 |
| 🇹🇷 土耳其 | 約 4~7% | 房產稅 0.1~0.3%（非常低） | 租金所得稅 15~40%（累進） | 持有 >5 年免資本利得稅 |
| 🇻🇳 越南 | 約 1~3%（最低） | 幾乎無年度持有稅 | 租金收入 WHT 5% | 出售稅 2%（按售價） |
常見問題 FAQ
台灣投資人最常提問的海外房產問題，直接給你清晰的答案。
台灣人可以在海外買房嗎？有什麼限制？
可以。台灣人在多數國家購買海外不動產沒有特別的限制，但各國對「外籍人士」有不同規定：
✅ 基本無限制：日本、美國、土耳其
⚠️ 有條件限制：泰國（限公寓）、馬來西亞（最低門檻）、澳洲（需 FIRB 批准）
💸 高稅門檻：新加坡（ABSD 60%）
🔒 使用權限制：越南（50年使用權）
台灣本身對海外投資有申報義務，超過一定金額需向中央銀行申報。
✅ 基本無限制：日本、美國、土耳其
⚠️ 有條件限制：泰國（限公寓）、馬來西亞（最低門檻）、澳洲（需 FIRB 批准）
💸 高稅門檻：新加坡（ABSD 60%）
🔒 使用權限制：越南（50年使用權）
台灣本身對海外投資有申報義務，超過一定金額需向中央銀行申報。
買海外房產需要親自到當地嗎？
不一定。多數市場可委任代理人（律師或仲介）辦理，無需本人到場：
🏠 可全程委任：日本、泰國（部分）、新加坡（全程電子化）
✍️ 過戶需到場：土耳其（地籍局親簽）
📋 可出具公證委任書：美國、馬來西亞、澳洲（公證後委任可辦）
TIREA 可協助安排在台灣完成部分文件公證與委任手續。
🏠 可全程委任：日本、泰國（部分）、新加坡（全程電子化）
✍️ 過戶需到場：土耳其（地籍局親簽）
📋 可出具公證委任書：美國、馬來西亞、澳洲（公證後委任可辦）
TIREA 可協助安排在台灣完成部分文件公證與委任手續。
海外租金收入在台灣要繳稅嗎？
是的。台灣稅法規定，台灣稅務居民的全球所得（包含海外租金）須在台灣申報綜合所得稅，採最低稅負制（海外所得超過 100 萬台幣需合併申報）。
若已在當地繳納租金稅，部分可依雙重課稅協議扣抵（台灣目前與部分國家有租稅協定）。建議在購買前諮詢台灣稅務師。
若已在當地繳納租金稅，部分可依雙重課稅協議扣抵（台灣目前與部分國家有租稅協定）。建議在購買前諮詢台灣稅務師。
預售屋和現樓哪個比較好？
各有優缺，依投資目標而定：
預售屋優點：通常可用較低價格鎖定、付款分期較輕鬆、若市場上漲可在完工前轉售獲利。
預售屋缺點：開發商倒閉/爛尾風險、交屋時可能市況已改變、等待期間無租金收入。
現樓優點：即買即收租、無爛尾風險、看得到實際品質與管理狀況。
現樓缺點：通常價格較高、議價空間有限。
建議：資金需要報酬的投資人選現樓；長線增值為主的可考慮品牌開發商預售屋。
預售屋優點：通常可用較低價格鎖定、付款分期較輕鬆、若市場上漲可在完工前轉售獲利。
預售屋缺點：開發商倒閉/爛尾風險、交屋時可能市況已改變、等待期間無租金收入。
現樓優點：即買即收租、無爛尾風險、看得到實際品質與管理狀況。
現樓缺點：通常價格較高、議價空間有限。
建議：資金需要報酬的投資人選現樓；長線增值為主的可考慮品牌開發商預售屋。
如何判斷海外開發商是否可靠？
幾個重要的查核指標：
1. 建照與 EIA 許可：確認已取得合法建築許可（泰國尤其重要）
2. 開發商財務狀況：上市公司、知名品牌風險較低（如泰國 MQDC、AP、Sansiri）
3. 完工紀錄：查看開發商過去 5~10 年的完工案例
4. 信託帳戶：部分市場要求買方資金存入信託帳戶，確保專款專用
5. TIREA 背書：TIREA 合作建案均經過基本盡職調查，台灣投資人可直接詢問。
1. 建照與 EIA 許可：確認已取得合法建築許可（泰國尤其重要）
2. 開發商財務狀況：上市公司、知名品牌風險較低（如泰國 MQDC、AP、Sansiri）
3. 完工紀錄：查看開發商過去 5~10 年的完工案例
4. 信託帳戶：部分市場要求買方資金存入信託帳戶，確保專款專用
5. TIREA 背書：TIREA 合作建案均經過基本盡職調查，台灣投資人可直接詢問。
哪個市場最適合第一次海外置產？
依預算與目標，TIREA 建議：
💰 預算 300~800 萬台幣（入門）：泰國曼谷（Condo）— 門檻低、流程成熟、台灣投資人社群大
💰 預算 800~2,000 萬台幣：馬來西亞吉隆坡或日本東京（都心小坪數） — 法制健全、租金穩定
💰 預算 2,000 萬以上：澳洲布里斯本、美國邁阿密、新加坡 OCR
第一次建議選擇：開發商品牌知名、現樓、有管理公司代租、社區已穩定運作的物件，降低管理複雜度。
💰 預算 300~800 萬台幣（入門）：泰國曼谷（Condo）— 門檻低、流程成熟、台灣投資人社群大
💰 預算 800~2,000 萬台幣：馬來西亞吉隆坡或日本東京（都心小坪數） — 法制健全、租金穩定
💰 預算 2,000 萬以上：澳洲布里斯本、美國邁阿密、新加坡 OCR
第一次建議選擇：開發商品牌知名、現樓、有管理公司代租、社區已穩定運作的物件，降低管理複雜度。